Von der Erwartung abweichende Baugrundbedingungen! – Und jetzt?

Wenn das bauausführende Unternehmen eine Besonderheit bzw. von den Erwartungen abweichende Tatsachen im Bereich des Baugrundes feststellt, gilt es einen prinzipiell immer gleichen Ablauf zu absolvieren.

Hier eine nicht abschließender Liste möglicher abweichender Baugrundbedingungen:

  • Die chemischen, physikalischen oder geotechnischen Boden-, Fels-, Gebirgs- bzw. Baugrundeigenschaften entsprechen nicht den  erwarteten Bedingungen.
  • Nach ATV DIN 18299, Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art, Abschnitt 3.3: “Werden Schadstoffe vorgefunden, z.B. in Böden, Gewässern, Stoffen oder Bauteilen, ist der Auftraggeber unverzüglich zu unterrichten.”
  • Nach ATV DIN 18320 Landschaftsbauarbeiten, Abschnitt 3.1.4: “Werden nicht angegebene Leitungen, Kabel, Dräne, Kanäle, Bauwerksreste, Vermarkungen, Hindernisse und dergleichen angetroffen,…”
  • Nach ATV DIN 18308 Drän- und Versickerarbeiten, Abschnitt 3.1.5: “Werden unvermutet Hohlräume oder Hindernisse angetroffen, z.B. Leitungen, Kabel, Dräne, Kanäle, Vermarkungen, Bauwerksreste…”
  • Nach ATV DIN 18305 Wasserhaltungsarbeiten, Abschnitt 3.1.3: “Boden- und Wasserverhältnisse, die von den Angaben in der Leistungsbeschreibung abweichen, sind dem Auftraggeber unverzüglich mitzuteilen.”
  • Nach DIN ATV 18300 Erdarbeiten, Abschnitt 3.5.2: “Ergibt sich während der Ausführung von Böschungen die Gefahr von Rutschungen oder Erosionen, hat der Auftragnehmer unverzüglich die notwendigen Maßnahmen zur Verhütung von Schäden zu treffen und dies dem Auftraggeber unverzüglich mitzuteilen.”

Abb.1 : Bauschutt und Gründungsbauteile, hoher Grundwasserstand anstatt lehmigem Boden

Der Auftraggeber der Bauleistung und nicht allein der Bauüberwacher oder das Planungsbüro sind darüber nachweislich zu unterrichten. Der Auftraggeber trägt die Verantwortung für die örtlichen Verhältnisse auf der Baustelle, auch wenn er die Aufgaben an Erfüllungsgehilfen bzw. Dienstleister delegiert hat. Der Auftraggeber ist der Besteller des Werkes und er muss ggf. dann notwendige Anpassungen an der Art der Ausführung bzw. am Bauvertrag veranlassen, die unter Umständen Kosten verursachen und die Bauzeit beeinflussen.

Der Auftragnehmer muss Maßnahmen zur Absicherung der Leistungen ergreifen. Das heißt, dass er dem Grunde nach alles tun muss, damit die Bauleistung erbringbar bleibt, deren Erstellung gefördert wird und gleichzeitig von den erkannten Umständen keine Gefahr oder schädliche Einwirkung auf das Bauwerk, die Baustelle oder auch auf Personen im Umfeld order das Eigentum Dritter ausgeht.

DIN ATV 18299 schreibt in Abschnitt 3.3 : “Bei Gefahr im Verzug hat der Auftragnehmer die notwendigen Sicherungsmaßnahmen unverzüglich durchzuführen. Die gemeinsamen Maßnahmen sind gemeinsam festzulegen. Die getroffenen und die weiteren Maßnahmen sind besondere Leistungen.”

Bei Abweichungen von den in den Vertragsunterlagen beschriebenen Verhältnissen im Baugrund, beim Antreffen von Abfällen im Baugrund, organoleptisch auffälligen Bereichen (z.B. es riecht oder schmeckt komisch bzw. Farbe und oder Konsistenz sind bedenklich) oder anderweitig geänderten Baugrundverhältnissen sollte dabei auch BGB  § 906 mit zur Beachtung hinzugezogen werden, in dem es heißt:

“ Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden.  Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben. Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.”

Was heißt das genau? Der Bauleiter des bauausführenden Unternehmens kann die Auswirkungen seiner Entdeckungen in der Regel nicht sofort und nicht vollumfänglich einschätzen und beurteilen, ob er in den Schranken der Unerheblichkeit und der Duldungspflicht der Nachbarn und Dritter Grundstückseigentümer bleibt. Er zieht hier ggf. fremden Rat hinzu. Bis zur getroffenen Entscheidung des AG und seiner Berater sichert er den Bereich z.B. durch Abdeckung mit Folien, Überschüttung mit Erdstoff, Abgrenzung mit Bauzaun etc.. Diese Sofortmaßnahmen sind Besondere Leistungen im Sinne der VOB/C und somit auch zusätzlich vergütungspflichtig für den Bauherrn. Ein Hinweis des Ausführenden an den Bauherrn kann also zur Untermauerung der Dringlichkeit der Entscheidungsfindung wie folgt dienen.

Abb 2: Boden mit Anteil von mehr als 10% Fremdbestandteilen gilt als Bauschutt und ist ggf. nach der Gewerbeabfallverordnung zu behandeln

“…. Die angetroffenen Verhältnisse sind durch unser Baustellenpersonal hinsichtlich der Auswirkungen nicht einschätzbar. Wir weisen darauf hin, dass aus dem beschriebenen organoleptisch auffälligen Bereich heraus Einwirkungen auf Dritte entstehen können, insbesondere auch auf Personen, Güter, Nachbar- und Drittgrundstücke für die diese über eine nur unwesentliche Beeinflussung hinausgehen können. Wir werden Sofortmaßnahmen nach unserem Verständnis zur Minderung der Auswirkungen ergreifen.”

Der nächste Schritt ist die gemeinsame Vereinbarung weiterführender Maßnahmen. Dabei ist in erster Linie der Auftraggeber gefordert. Er hat die Pflicht zur Anordnung. Hier sei darauf verwiesen, dass die Absätze der VOB/C noch klarer die Mitwirkungspflichten des AG in den einzelnen Gewerken untermauern als allein der Wortlaut in VOB/B. Die Anpassungen am Vertragsinhalt, die auszuführenden Arbeitspakete und die Verantwortlichkeiten sind im Rahmen der Anordnungen des AG exakt zu definieren. Der Arbeitsschutz und Auswirkungen auf andere Unternehmer sind dringend zu beachten.

Abschließend ist dann die finale Klärung herbeizuführen, indem der Bauausführende die Bauleistungen nach den Festlegungen erbringt, sie durch den Bauherrn abnehmen lässt, Prozess und Ergebnis hinreichend dokumentiert. Die Vergütungsanpassung für die Sofortmaßnahmen, das Handling der Besonderen Situation (Gutachter, eigenes Personal, Fahrtkosten, Beratungskosten, Angebotseinholung,…) und die zu erbringenden Besonderen Leistungen nach gemeinsamer Leistungsdefinition sollte nach Möglichkeit vor Abschluss der Arbeiten erfolgen. Hier wird anwaltlicher Rat regelmäßig dahingehend erteilt, dass der Auftragnehmer die Ausführung für den Erfüllung des ursprünglichen Bauvertrages erforderliche Leistungen nicht verweigern darf, auch wenn seine Vergütung für zusätzliche bzw. geänderte Leistungen noch nicht geklärt ist. Für eine solche Verweigerung bestehen sehr enge juristische Grenzen.

Fassen wir hier die Schritte zusammen:

  1. Information des Bauherrn,
  2. Sofortmaßnahmen zur Schadens- bzw. Einwirkungsvermeidung/ -begrenzung,
  3. Definition der Arbeitspakete und Verantwortlichkeiten gemeinsam mit dem und wirksam autorisiert durch den Bauherrn, Angebot zur Vergütungsanpassung seitens des Auftragnehmers,
  4. Ausführung, Abnahmeersuchen, Abnahme und Dokumentation,
  5. Abschließendes Aufmaß und engültige Vergütungsklärung.

Verwiesen wird hier explizit auf das Merkblatt “Rechtssicherer Umgang mit Abfällen im GaLaBAu” welches vom Bundesverband Garten-, Landschafts- und Sportplatzbau e.V.  im September 2016 herausgegeben wurde und an dem die BAeR – Agentur für Bodenaushub GmbH, Herr Prof. Dr. rer. nat. Frank Bär und Frau Dr. Mirjam Lang als Fachanwältin für Verwaltungsrecht mitgewirkt haben. Dort sind wesentliche Handlungsmuster aus Sicht des Abfallrechtes und des Bodenschutzes beschrieben.

Beziehen Sie kurzfristig Fachleute ein. Bedenken Sie, dass die Rechnung eines Dritten inclusive Ihrer Vergabekosten eher als Vergütung im Nachtrag anerkannt wird, als die Auflistung von Eigenleistungen, die oftmals als selbstverständliche oder ohnehin erforderliche Leistungen abgetan und dann nicht vergütet werden. Unterstützen Sie Ihre Mitarbeiter durch die Einschaltung externer Berater als Unterstützung und erhöhen Sie die Auftraggeberzufriedenheit durch eine schnelle und professionelle Begleitung der Situation.

Wir stehen zur Verfügung. Rufen Sie uns an!

Dipl.-Ing.
Thomas Fröhner
Ingenieur für Erd- und Grundbau
Sachverständiger für Geotechnik
Baugrubenmanager

Weißeritzstraße 3
01067 Dresden
info@baugrubenmanager.com
+49 174 289 1628

Über Baugrubenmanager

Bauingenieur. Geotechniker. Expertise für Baugruben, Standsicherheit, Verbau, Abrechnung, Nachbarrecht ...
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