Grenzwandgründung als Mehrwert

Wenn der Eigentümer eines Nachbargrundstückes des Baugrundstückes es verlangt, ist eine Grenzwand, also die Bebauung auf bzw. in unmittelbarer Nähe der Grundstücksgrenze, so zu errichten, dass sich später bei der weiteren Bebauung auf dem Grundstück des Nachbarn zusätzlicher Aufwand vermeiden lässt. Der Bauherr muss die Errichtung einer Grenzwand dem Nachbarn in jedem Fall anzeigen. Daraufhin, kann der Nachbar mit einer Frist von 2 Monaten ab Zugang der Anzeige verlangen, dass die Grenzwand besonderen Anforderungen zu genügen hat. Dazu ist dem Nachbarn mit einem Lageplan und genauen Bauplänen darzustellen, wie die Grenzwand nach der Planung des Bauherrn aussehen und beschaffen sein soll. Dann sollte eine nachbarrechtliche Vereinbarung zur Baumaßnahme abgeschlossen werden, die auch diesen Tatbestand hinreichend umfassen sollte. Dabei ist denkbar, dass bei Nachbarn eine Grenzwand sofort so errichten, dass sie auch dem Nachbarn für spätere Baumaßnahmen nützt, d.h. insbesondere auch Mehrkosten vermeidet.

In der nachfolgenden Grafik stelle ich die einzelnen Arten von Nachbarn dabei dar, so dass mit den Begrifflichkeiten für diesen Beitrag eine gewisse Klarheit geschaffen werden kann.

20170909_Grundstück

Abb. 1 – Nachbarrechtliche Begriffe

Zu sehen ist am Bild, dass doch eine Menge Arbeit erforderlich ist, um die nachbarrechtlichen Verhältnisse, wie hier z.B. die Art und Form von Grenzbebauung bzw. Grenzwand und vor allem auch deren Gründungsart und Gründungstiefe zu entwerfen und mit den Nachbarn abzustimmen.

Das Nachbarrecht folgt in allen Bundesländern einer weitgehend einheitlichen Rechtsauffassung auch wenn die Nachbargesetze der Länder eine eigene Spezifik haben. Ich zitiere hier aus SaarNachbG § 5 Tiefere Gründung: „Soll eine Nachbarwand errichtet werden, so kann der Nachbar von ihrem Erbauer bis zur Einreichung des Bauantrages verlangen, dass dieser die Gründung so tief legt, wie es erforderlich ist, um bei Errichtung eines baurechtlich zulässigen Gebäudes auf dem Nachbargrundstück die Nachbarwand zu benutzen. Er hat ihm in diesem Falle die entstandenen Mehrkosten zu erstatten.“

Der Nachbar hat also in einer sehr begrenzten Zeit abzuwägen, welche Forderungen er für die zukünftig vorgesehene oder auch in Zukunft sinnvoll mögliche Bebauung seines Grundstückes  stellen will. Damit verbunden sein kann eine bedeutsame Wertminderung oder auch Werterhöhung des dem Nachbarn eigenen Grundstücks. Dazu kann der Nachbar den Entwurf zur Grenzwand einem Ingenieur für Erd- und Grundbau zu Begutachtung vorlegen. Gemeinsam sind dann realistische Szenarien auszuarbeiten, die bei entsprechender Gestaltung der Grenzwand zukünftige Mehrkosten vermeiden und im Rahmen der anstehenden Baumaßnahme dem Eigentümer des Nachbargrundstückes einen Vorteil verschaffen können. Die dafür anfallenden Kosten sind meistens anteilig oder sogar vollständig vom Bauherrn erstattungsfähig. Schließlich kann der Nachbar ja einen Sachverstand zur Beurteilung der baulichen Situation hinzuziehen.

In erster Linie sind also die Nachbarn (Nr. 2 in der Grafik, die öffentlichen Nachbarn mit Nr. 3 in der Grafik und die Punktnachbarn mit Nr. 4 in der Grafik) in die Art und Weise der Sicherung der Grenzbebauung einzubeziehen. Jeder dieser Nachbarn kann erwarten, dass die Grenzwand und ihre Gründung für seine zukünftigen Baumaßnahmen Vorteile gewinnen lässt. Sie soll z.B. die Baugrubensicherung entfallen lassen, den direkten Anbau mit einem Gebäude ermöglichen, ggf. bereits als Außenwand eines Gebäudes dienen, Teil einer wasserdichten Kellerbebauung bzw. Tiefgarage werden, einen sicheren Kranstandort ermöglichen, die Tiefgründung eines Treppenhauses sichern usw..

Als Nachbar haben sie nun die Möglichkeit dem Bauherrn ihre Wünsche und Vorstellungen zu unterbreiten und eine Berücksichtigung einzufordern. Damit beginnt die zweimonatige Frist in der Regel neu zu laufen, weil ein neuer Entwurf der Gründung mit Ausarbeitungen vom Bauherrn vorgelegt werden muss, der die nachbarrechtlichen Wünsche berücksichtigt.

Als Sachverständiger für Geotechnik empfehle ich, dass bereits bei der Festlegung des Umfanges der Baugrunduntersuchung nach DIN 4020 eine Abstimmung mit dem Nachbarn zu dessen Vorstellungen von der Grenzbebauung und zu seinen Plänen für die zukünftige Bebauung des Nachbargrundstückes eingeholt wird. Nur dann kann Umfang und Tiefe der direkten Baugrunderkundungen/ Baugrundaufschlüsse festgestellt werden und eine zeitverzögernde Nacherkundung ist zu vermeiden.

Die gemeinsame Interessenerkundung der Nachbarn mit dem Bauherrn unter ingenieurtechnischer Begleitung und kommunikativer Steuerung ist häufig eine Schlüsselkomponente für den nachbarlich gesicherten Erfolg des Bauvorhabens ohne Zeitverzögerungen und gleichzeitig wird bei optimaler Gestaltung der Grenzbebauung und der annähernden Bebauung ein Mehrwert für den Bauherrn und alle Nachbargrundstücke geschaffen.

Für die Begleitung dieser Art von Bauvorhaben stehe ich zur Verfügung.
Rufen Sie mich an unter 01742891628 oder senden Sie mir eine
Email an info@baugrubenmanager.com.

Wir verantworten Ihre Baugrube und Gründung schlüsselfertig.

Dipl.-Ing. Thomas Fröhner

Ingenieur für Erd- und Grundbau
Sachverständiger für Geotechnik
Baugrubenmanager

Über Baugrubenmanager

Bauingenieur. Geotechniker. Expertise für Baugruben, Standsicherheit, Verbau, Abrechnung, Nachbarrecht ...
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